北京商住房限购两年:成交量暴跌九成,均价降三成
来源:中国经济网 | 作者:顺益兴四合院 | 发布时间: 2019-03-26 | 106 次浏览 | 分享到:

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2017年3月26日,一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》让北京的商住房交易陷入冰点。由于无法出售给个人,两年来,北京市场的成交量暴跌93%,均价也从之前的5万多元/平方米迅速降至3万多元/平方?#20303;?/span>

商住市场?#26412;?#19979;滑

提到北京的商住项目,不得不说的就是位于东五环外、朝阳区与通州区交界的北京像素,这个号称北京最大的商住楼盘,长着?#20154;?#20303;宅又像商业项目的模样。媒体称,19栋楼将近1万套房屋的北京像素,居住着3万多人。

2015年刚大学毕业时,张枫(化名)曾在这里居住过一?#38382;?#38388;,他称,这里一楼大多是超市、便利店、理发店、小餐馆,往上大部分用于居住,但也有不少小公司,还有照相馆、工作?#19994;取?/span>

商住公寓可以说是一个畸形产品,伴随着一二线城市住宅限购才火爆起来。中原地产首席分析师张大伟对?#34892;?#32463;纬客户端表示,商住公寓就是将商办性质规划用地(40年、50年产权)改建成住宅?#38382;?#20351;用的产品类型,不能落户,也不能使用学区等住宅配?#20303;!?#21830;改住”改变的只是建筑?#38382;?#21450;使用功能,土地性质不会改变,产权也还是40年或50年。

张大伟称,因为均价不低、得房率与配套存在缺陷,商住公寓在2008年之前并没?#34892;?#25104;规模。但从2011年开始,一二线城市开始执行非常严格的住宅限购政策,被政策抑制的投?#24066;?#27714;进入了商住公寓市场。以北京像素为例,在本轮房地产周期中,其部?#20013;?#25143;型复式公寓售价一度升至7万元/平方?#20303;?/span>

在实施限购、限贷?#26085;?#31574;后,北京于2017年3月26日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;?#20005;?#21806;的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录,且连续5年缴纳社保或个税。

个人购买商办类项目遭到严格限制,给商住公寓致命一击。中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,截?#20004;?#24180;3月25日,两年来,北京商住公寓只网签了6550套,成交量暴跌93%。张大伟说:“过去两年,北京商住公寓合计网签167.89亿元,而在调控前的两年,高达1943.99亿元。”

从单?#29575;?#25454;看,近两年每月签约量只有几百套,调控前,每月基本都能达到数千?#20303;?#36817;几个月的交易数据也表明,商住公寓市场依?#29615;?#24120;低迷。根据中原地产研究?#34892;?#25552;供的数据,2017年3月北京商住公寓成交均价达到了51036元/平方米,之后迅速下跌,至2019年3月,降至33858元/平方米,跌幅超三成。

贝壳研究院整理相关数据发现,2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分别同比下降82.9%、70%,2019年1~2月成交量?#32440;?017年、2018年同期分别下降11.6%、88.7%。

在价格方面,贝壳研究院称,2018年新建商住公寓均价同比下跌16.1%,2019年1月均价环比持平,2月均价略有上涨。而2月均价的上涨,是由于高单价的五环到六环之间物业成交?#24613;?#25552;高、低单价的六环外物业?#24613;?#19979;降。

跌出来的价值?

市场冰封后,北京几个知名商住项目的售价也大幅回落,综合链家、安居客线上挂牌价格,北京像素商住公寓现在的售价在4万多元/平方米,位于亦庄核心区且配套较为齐全的林肯公园,其商住项目售价降至5万元/平方?#20303;?/span>

“从均价看,商办市场二手房价格已经平均下调超过35%,部分商住房的价格跌幅超45%。”张大伟称,商住市场面临的最大的问题是个人购买资格要求很高,而?#20063;?#21487;以贷款,所以现在购买商住公寓的都是企业身份。

不过,从另一方面看,下跌也意味着泡沫正在被挤出。张大伟称,对于部分位?#23186;?#22909;的商住公寓而言,由于价格跌幅较大,对比租金,其持有价值正在提高。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也对?#34892;?#32463;纬客户端表示,随着商住公寓价格的?#20013;?#22238;落,?#30001;?#31199;金?#20013;?#30475;涨,地段好、有地铁、人流量大、周边企业多的商住项目具备一定的投资价值。

不过他也提醒,一些城市对商住项目严格限制交易,是对市场上“商改住”乱象的整顿,一旦政策收紧,?#28909;?#19981;?#24066;?#21830;住项目做出租房、不?#24066;?#19978;下水,都会让其投资价值大打折扣。

亦有业内人士指出,比住宅限购还要严厉的商住限购,并非长久之计,政策未来或许会?#20852;?#21160;。2018年12月,广州市住建委发文称,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

这为广州商住限制个人买卖撕开一个口子。据谢逸枫观察,这之后,广州商住项目成交量大增。他认为,针对商住项目的限制,只是短期政策,放宽个人交易可以期待。不过,严格规范企业的“商改住”行为仍会继续。(?#34892;?#32463;纬APP)


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