房企喜與憂:逾八成盈利 融資成本上升
來源:時代周報 | 作者:順益興四合院 | 發布時間: 2018-11-07 | 32 次瀏覽 | 分享到:

  高喊“活下去”,紛紛準備過冬的同時,上市房企普遍收獲了一份不錯的三季度業績報。

  截至11月1日,140家滬深A股房企公布了三季報。wind數據統計顯示,這些上市房企收入合計達11144億元,凈利潤合計1225億元。其中121家房企實現盈利,占比86.4%,僅19家虧損。

  在三季報業績整體向好之下,房地產板塊的股價也隨之啟動。截至11月1日發稿,房地產指數(代碼:991007)為709.62點,是自10月11日以來的最高點。

  不過,三季報向好僅僅表明今年前三季度,上市房企依然處于高利潤、高增長的周期中。隨著樓市的逐步降溫,下半場的情況依舊艱巨。年關將近,去庫存、加快現金回流成為房企四季度的工作重心和主要困擾之一。

  銷售放緩

  業績向好的背后,是房企銷售放緩的事實。

  克而瑞研究中心11月1日發布的數據顯示,10月百強房企的銷售業績較9月環比下降10.5%。與去年同期相比,百強房企單月銷售業績的同比增速已連續三個月放緩,從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

  其中,龍頭房企的銷售放緩更為明顯。以保利地產為例,其三季度報告顯示,當季銷售環比下降31%。

  銷售放緩早已經被房企察覺。不久前,萬科董事長郁亮稱:“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科‘活下去’,6300億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。”而截至今年8月末,萬科的年度回款目標還有一半尚未完成。

  這并不是萬科一家面臨的問題。天風證券研報指出,從房企銷售回款率的情況來看,近三年來呈不斷下降態勢。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。部分城市嚴厲的網簽限制政策,以及銀行按揭貸款放款周期延長是重要原因。

  不過,雖然10月單月銷售有所下降,但與去年同期相比,房企的銷售總額仍大幅增加。截至10月,百強房企的整體銷售規模近7.8萬億元,同比增長38.5%。

  值得一提的是,強者愈強的馬太效應,依舊存在。前三強房企恒大、碧桂園和萬科的權益總銷售金額已經占據百強房企權益總金額的20.08%。與此同時,碧桂園、恒大、融創和萬科在今年1–10月的新增土地貨值更是驚人,分別為9870億元、7731.6億元、7609.8億元和5468.1億元,位列克而瑞數據中的行業前四。

  目前來看,房企完成全年銷售業績,或許并不困難。

  時代周報記者統計發現,在公布銷售目標的前三季度前50強房企中,截至11月1日平均完成率已達74%,近半數房企完成率超過平均水平。

  其中像正榮集團、中國金茂、融僑集團等已經接近完成全年目標。而華夏幸福、泰禾集團、首開股份、首創置業、佳兆業、朗詩等房企目前只完成了一半的銷售額,形勢嚴峻。

  現金為王

  目前,各大房企為了沖擊銷售回款,使出了渾身解數。

  易居企業集團CEO丁祖昱曾有過判斷,稱今年三四季度房企最重要的兩個策略一為控投資,減少投資,二為快回款,加快銷售。

  龍頭房企恒大、碧桂園、富力、保利、融創等早在8月就進行了打折促銷。當下,參與促銷的房企正在不斷增多,范圍覆蓋中型和小型房企。包括陽光城、中梁、金科、敏捷等。

  據克而瑞統計,跟去年同期平均9.5折比,今年的折扣力度大致9.3折,甚至是6.4折。典型的就是廈門萬科白鷺郡,在推出的107套別墅中,中間套一口價278萬元,對比原先的500萬元總價,相當于給出了6.4折優惠。

  在全國范圍內,不少房企的多盤聯動項目也在增多,比如中糧啟動全國范圍內的購房節,在北京、深圳、上海、成都等16個城市的66個樓盤,有近萬套房源將推出優惠折扣。

  在時代周報記者采訪的多位業內人士看來,這是開發商在回籠現金的迫切需求下,不得不采取的辦法。

  比如陽光城方面,公司近期就對外表示,四季度的工作重點為“保供貨、全民營銷、現金流”。對于一些區域因為限價原因導致的一手房低于二手房的情況,將會通過提高首付比例和增加一次性付款比例來加速回款。

  另一方面,也有部分房企也在通過合作等方式出售資產,以提升現金比例。

  在融資端,房企也在不斷擴展融資渠道,優化財務結構,為接下來的發展輸血。自10月下旬以來,多家房企密集披露了發債計劃。

  當中包含中糧地產、萬科企業、華僑城、新城控股、泰禾集團等房企。已披露的公告顯示,其發行規模多在10億-20億元不等。10月30日,恒大發行了總計18億美元優先票據,創中國企業今年以來最大規模的美元債紀錄。不過,房企的融資成本也在抬升。

  中信建投證券研報顯示,房企2017年新發債平均票面利率為5.97%,2018年上半年這一平均數據已經上升至6.27%。

  據時代周報記者不完全統計,為了吸引投資者繼續持有債券,不少房企在近期發債時,不得不上調公司債的票面利率,其中就包括綠地、紅星美凱龍、正榮、陽光城、中海等。

  不過,同策研究院統計數據顯示,9月份40家典型房企的融資總額創下2018年歷史融資額度新低,融資總額為443.11億元。

      文章由北京順益興聯行房地產經紀有限公司編輯,請勿轉載。

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